Investir dans une SCPI en démembrement ou en démembrement temporaire

La durée du démembrement temporaire est définie par le contrat qui lie le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette durée court à partir de la mise en jouissance des parts.

Par exemple : Marc et la SCI PIERRE PAPIER CISEAUX achètent des parts de SCPI Epargne Foncière en démembrement temporaire de propriété au mois de décembre 2018. Marc achète la nue-propriété et la SCI PIERRE PAPIER CISEAUX achète l’usufruit. Le délai de jouissance de la SCPI Epargne Foncière est de trois mois (1er jour du quatrième mois qui suit le mois de souscription). Marc et PIERRE PAPIER CISEAUX ont opté pour une durée de 5 ans. Ainsi la pleine propriété reviendra à Marc, à compter de juillet 2024 soit après que l’usufruitier ait perçu 20 trimestrialités de revenus (délai de jouissance durée du démembrement = date de fin de démembrement).

Si le décès du nu-propriétaire intervient avant la fin du démembrement, la nue-propriété est intégrée dans la masse successorale. Ainsi le droit de propriété attaché aux parts de SCPI est transmis aux héritiers du défunt.

Dans le cas où l’usufruit est détenu par une personne physique et que celle-ci venait à décéder, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Afin d’éviter que le nu-propriétaire se retrouve plein propriétaire avant la fin du démembrement, il existe une clause d’usufruit successif. Cette clause permet de désigner un nouvel usufruitier en cas de disparition du premier et ce, jusqu’à la fin du démembrement.

Les commissions de souscription sont prélevées sur le montant de souscription de la pleine propriété et sont supportés par les deux parties proportionnellement à leur quote-part.

Lorsque le démembrement est arrivé à son terme, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire. Celui-ci devient le bénéficiaire exclusif des parts, sans frais ni formalités particulières. Il percevra alors les éventuels revenus générés par ses parts de SCPI.

La durée du démembrement temporaire de propriété est définie par la convention établie entre les deux parties. Cette durée est généralement comprise entre 3 et 20 ans.

Cette répartition entre nu-propriétaire et usufruitier est calculée en fonction de différents critères notamment la durée souhaitée, l’historique de rendement, ainsi que les principales caractéristiques de la SCPI (capitalisation, secteur d’activité, taux d’occupation...).

Dans le cas où le nu-propriétaire (ou l’usufruitier) souhaiterait céder ses droits avant la fin du démembrement, il devra trouver lui-même un acquéreur. A noter que le cédant est tenu par un pacte de préférence : il doit proposer en priorité l’acquisition de ses droits à la contrepartie. La proposition contenant les caractéristiques de la cession devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bénéficiaire disposera d’un délai de quinze (15) jours à compter de la réception pour exercer son droit de préférence. Passé ce délai, la cession pourra intervenir au profit de tout autre acquéreur.