Comment les parts de SCPI à capital variable sont-elles valorisées ?

Retrouvez toutes les explications sur le calcul des valeurs des SCPI à capital variable : valeur d’expertise, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, prix de souscription, valeur de retrait.

1. Valeur d'expertise ou valeur vénale du patrimoine
   Un expert immobilier indépendant évalue au moins une fois par an les immeubles de la SCPI et définit une valeur d'expertise. Les valeurs des immeubles sont arrêtées par la société de gestion sur cette base.
2. Valeur de réalisation
   La valeur de réalisation correspond à la valeur des immeubles arrêtée par la société de gestion + la valeur brute des actifs financiers, notamment des placements de la trésorerie de la SCPI.
3. Valeur de reconstitution.
   La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation + les droits et taxes acquittés à la constitution du patrimoine.
4. Prix de souscription¹
   Le prix de souscription correspond à la valeur de reconstitution à  +/- 10 %, tel que défini par la société de gestion.
5. Valeur de retrait
   Si le marché des parts est liquide, un associé de SCPI à capital variable souhaitant vendre ses parts les vendra au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Ce prix est appelé "valeur de retrait" (ou prix de vente).
   Dans le cas contraire, plusieurs mécanismes de liquidité peuvent être mis en place (fonds de remboursement², suspension de la variabilité du capital et mise en place d’un marché de la confrontation…).

¹Dans SCPI à capital variable uniquement.

²Le fonds de remboursement, un autre mécanisme de liquidité, qui contribue à la fluidité du marché des parts Lorsque le marché des parts est durablement bloqué, c’est-à-dire que le nombre de souscriptions compensant les retraits est inférieur au nombre de parts en attente de retrait, la société de gestion a la possibilité mais pas systématiquement de mettre en place un mécanisme de liquidité pour rembourser les associés qui souhaitent sortir. C’est le fonds de remboursement. Ce fonds est généralement alimenté par le produit de la vente d’un immeuble. Les associés inscrits au registre des retraits se voient proposer – dans l’ordre de leur inscription, du plus ancien au plus récent – la possibilité du remboursement de leurs parts mais à un prix décoté.