SCPI : une diversification à tous les étages

Un des avantages de la SCPI, c’est de pouvoir investir dans un immobilier diversifié. Mais comment s’y prennent les sociétés de gestion ? Et à quels niveaux sont diversifiés les SCPI ?

Qu’est-ce que la diversification ?

La diversification est l’une des bases de l’investissement : il s’agit, en réalité, de faire plusieurs investissements en parallèle, principalement dans le but de réduire le risque individuel de tel ou tel placement en diluant son exposition.

Exemple :

Si on investit sur deux actions de compagnies aériennes : si l’une baisse parce que ses chiffres ne sont pas bons, l’autre aura un cours qui pourrait rester stable. Si l’on veut encore plus diversifier, alors il faut investir dans des secteurs différents, des pays différents. Et si on veut voir plus large, sur des produits différents. Les SCPI fonctionnent de la même façon : en multipliant les types de biens immobiliers et la façon de les louer, elles diluent leur exposition au risque.

Cependant, les SCPI, comme les actions, ne sont pas des produits garantis. Comme nous l’avons expliqué dans un précédant article, bien qu’elles soient moins exposées aux aléas quotidiens des marchés financiers, les SCPI présentent un risque de variabilité des distributions  et/ou de perte en capital.

Voici les différentes manières de diversifier le patrimoine immobilier d’une SCPI

Diversifier le nombre d’immeubles

💫 Diversifier, ça peut être augmenter le nombre des investissements pour diluer son risque.
💡 En ayant un nombre élevé d’immeubles, une SCPI limite l’impact potentiel si un bien est vacant ou s’il ne peut pas être loué temporairement. Cela sera compensé par les loyers des autres actifs. Plus la SCPI a d’immeubles, plus le risque est dilué.
✅ Sur Moniwan.fr, le nombre d’actifs de chaque SCPI est indiqué sur sa fiche dans l’onglet patrimoine. Épargne Foncière, par exemple, a 429 propriétés au 31/12/2021.
💬 La note d’information d’Épargne Foncière a reçu le visa AMF SCPI n°17-33.

Diversifier le type d’immeubles

💫 Diversifier, ça veut dire que tous les biens d’une SCPI ne se ressemblen pas.
💡 Avec des actifs de typologies variées, une SCPI ventile son exposition aux risques spécifiques liés à chaque catégorie.
▶ Par exemple, en cas de baisse importante de la consommation, les commerces seront davantage impactés que des immeubles de bureaux.
✅ Sur Moniwan.fr, la répartition par type d’actifs est indiquée sur chacune de leur fiche.

Diversifier l’implantation géographique

💫 Diversifier ses investissements immobiliers, ça passe aussi par l’emplacement.
💡 Avec des immeubles répartis sur plusieurs zones géographiques, une SCPI bénéficie du dynamisme de plusieurs marchés aux caractéristiques différentes, par exemple leur tissu économique et parfois leur fiscalité.
▶ En cas de baisse d’attractivité d’un territoire, les immeubles situés sur les autres zones viendront compenser les potentiels impacts.
✅ Sur Moniwan.fr, la répartition géographique est indiquée sur sa fiche dans l’onglet coup d’œil. Pour LF Europimmo, c’est par là.
💬 La note d’information de LF Europimmo a reçu le visa AMF SCPI N°19-18 en date du 20 août 2019.

Diversifier le poids des locataires

💫 Mais diversifier, ce n’est pas qu’une question d’immeubles, ça passe aussi par les locataires.
💡 En limitant le poids relatif de chacun de ses locataires, une SCPI limite l’impact d’éventuels impayés ou vacances.
▶ Par exemple, si le locataire le plus important d’une SCPI, représentant 1,2 % de ses loyers, venait à rencontrer des difficultés, cela serait compensé par les 98,8 % de loyers des autres locataires.
✅ Sur Moniwan.fr, la fiche commerciale de chaque SCPI indique le poids des plus gros locataires. Par exemple, sur Épargne Foncière, le locataire le plus important ne représente que 3,84 % comme l’indique sa fiche commerciale.
💬 La note d’information d’Épargne Foncière a reçu le visa AMF SCPI n°17-33.

Diversifier le nombre de locataires

💫 Diversifier, c’est évidemment répartir ses billes aussi du côté des locataires.
💡 En multipliant le nombre de locataires, la SCPI diversifie la source de ses revenus.
✅ Sur Moniwan.fr, le nombre de locataires d’une SCPI est indiqué sur le rapport annuel présent sur sa fiche produit. Par exemple, LF Europe Immo, avait 176 locataires au 31/12/2020.
💬 La note d’information de LF Europimmo a reçu le visa AMF SCPI N°19-18 en date du 20 août 2019.

Diversifier la taille de ses locataires

💫 Diversifier, c’est également avec des typologies de locataires différentes.
💡 En diversifiant la taille des entreprises auxquelles elle loue ses immeubles, une SCPI répartit le risque potentiel de loyer impayé.
▶ Exemple : si certaines petites entreprises rencontrent des difficultés, la SCPI peut compter sur la plus grande solidité d’acteurs de taille plus importante.
✅ Les locataires sont indiqués dans le rapport annuel présent sur chacune des fiches SCPI sur Moniwan.fr. Celui d’Épargne Foncière est accessible sur sa fiche.
💬 La note d’information d’Épargne Foncière a reçu le visa AMF SCPI n°17-33.

Diversifier les secteurs d’activité

💫 Diversifier, c’est aussi ventiler le secteur d’activité de ses différents locataires.
💡 En louant ses immeubles à des entreprises qui exercent dans divers secteurs de l’économie, une SCPI dilue le risque potentiel associé à chaque secteur.
▶ Si par exemple le secteur automobile ou des loisirs rencontre des difficultés, on peut compter sur le maintien de l’activité dans d’autres secteurs, comme la santé ou l’alimentation.
✅ Sur Moniwan.fr, la liste des locataires est dans le rapport annuel de chaque SCPI. Par exemple, celui de LF Opportunité Immo est accessible sur sa fiche
💬 La note d’information de LF Opportunité Immo a reçu le visa SCPI n° 17-36 en date du 1er septembre 2017.

Diversifier la durée des baux

💫 Mais diversifier, c’est aussi possible sur la durée des baux signés avec les locataires.
💡 Avec des baux commerciaux pouvant courir sur 3, 6, 9 ans, la SCPI sécurise des flux locatifs à long terme. Sur certains secteurs comme la santé, les baux peuvent être signés sur des durées atteignant 12 ans en France, et jusqu’à 25 ans à l’étranger.
✅ Sur Moniwan.fr, vous pouvez trouver la durée résiduelle moyenne des baux dans les documents de chaque SCPI. Par exemple, Sélect Invest 1 possède une durée ferme résiduelle moyenne des baux de 4,5 ans au 31/12/2021 comme cela est indiqué dans son rapport annuel 2021.
💬 La note d’information de SélectInvest 1 a reçu le visa AMF : SCPI n° 17-38 en date du 1er septembre 2017.

En résumé ?

✅ La diversification des investissements permet de réduire son exposition au risque, sans le supprimer
✅ La diversification peut prendre de multiples formes
✅ La diversification dépend de ses propres objectifs et de sa façon de concevoir ses investissements

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