Le démembrement temporaire de propriété en SCPI

Qu’est-ce que le démembrement du droit de propriété ?

Avant de commencer, il est important de comprendre ce qu’implique le droit de propriété. Selon l’article 544 du Code civil il s’agit du : « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La propriété est composée de l’usufruit et de l’abusus.

L’usufruit, c’est la jouissance du bien : usus, l’usage, par exemple y habiter + fructus, la perception de revenus, par exemple des loyers.

L’abusus, c’est le droit de disposer du bien : dans le cas de l’immobilier c’est par exemple le vendre, le donner, le modifier ou encore le démolir.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

L’opération de démembrement de propriété signifie simplement que l’on sépare les deux droits que nous venons de voir. On les appelle alors : 

• L’usufruit : dans le cas des SCPI c’est le droit de percevoir des revenus complémentaires.
• La nue-propriété : dans le cas des SCPI c’est la possession des parts, mais sans en toucher les revenus

Il s’agit donc d’un contrat par lequel usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits de propriété de parts de SCPI de leur choix sur une durée déterminée à l’avance : 5,7,10 ans et plus.

En recourant au démembrement en nue-propriété, le nu-propriétaire peut : 

-    acquérir des parts de SCPI à un prix décoté 
-    investir dans des parts de SCPI en nue-propriété sans que ce placement soit intégré à l’assiette taxable de l’IFI, et ce sur toute la durée du démembrement

L’usufruitier peut : 

-    percevoir de potentiels revenus complémentaires sans être propriétaire des parts de SCPI
-    optimiser sa fiscalité grâce à l’amortissement comptable de l’usufruit de parts de SCPI (pour les sociétés redevables de l’IS)

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété avec l’usufruit des parts sans frais ni droit, et peut désormais jouir des potentiels revenus issus des parts.

Voici schématiquement comment cela fonctionne :

En savoir plus sur le démembrement temporaire de parts de SCPI :

Découvrez l'usufruit

Découvrez la nue-propriété

En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement.

Dans tous les cas

Il est important de noter que le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et des modifications de la réglementation fiscale.

Les revenus distribués par les SCPI sont des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Si vous êtes redevable de l’IFI vous devrez également déclarée vos parts.

Investir en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital ou d’absence de distribution.

Gardez également à l’esprit que la SCPI est un placement de long terme (durée de détention recommandée = 9 ans minimum), à acquérir dans une optique de diversification de votre épargne.

N’hésitez pas à découvrir nos offres de SCPI, mais avant d’investir consultez la documentation des produits qui ont retenu votre attention, notamment dans la note d’information, les statuts et les caractéristiques principales.

En résumé ?

Selon votre situation patrimoniale et fiscale, le démembrement de propriété peut s’avérer être une piste intéressante.

La nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI à prix décoté, et se révèle dans certains cas comme une solution fiscalement attractive.

À l’inverse, pour une société (personne morale) qui a de la trésorerie à placer, se concentrer sur l’usufruit peut être particulièrement intéressant.

Étudiez ces différentes options au regard de votre situation personnelle, le cas échéant en vous faisant accompagner.