SCPI : pourquoi investir lorsque le prix des parts baisse ?

Après plusieurs années d’une popularité continue, voilà que le marché des SCPI se trouve quelque peu chamboulé. En cause : la crise de l’immobilier, que l’on doit à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt.

Pour les épargnants, ce contexte a priori défavorable peut faire peur avec la baisse du prix des parts de SCPI. Pourtant, il est aussi synonyme d’opportunités pour ceux qui souhaitent investir ! On vous explique pourquoi.

Comment expliquer la baisse du prix des parts de SCPI ?

En 2023, les tensions liées à l’inflation et la violente remontée des taux qu’elle a engendrée ont impacté l’ensemble des classes d’actifs, qu’elles soient financières ou immobilières. De fait, durant l’été 2023, l'Autorité des Marchés Financiers a demandé à l’ensemble des sociétés de gestion de réévaluer le patrimoine immobilier de leurs SCPI. Cette revue du patrimoine permet ainsi aux SCPI de vérifier que leur prix de part reflète bien la valeur actuelle des actifs détenus. Certaines typologies ont subi des ajustements de leur valeur, contraignant ainsi certaines SCPI à baisser leur prix de part.

Ces évolutions du marché immobilier peuvent s’expliquer par :

• L’inflation : en 2023, l’inflation a atteint 4,9% en France (source Insee). 
• La remontée des taux d’emprunt : en quelques mois, les taux d’intérêt ont grimpé en flèche, jusqu’à atteindre 4,45 fin 2023% en moyenne, bien loin des 1% de 2020 ! Cette hausse fulgurante a eu un impact sur le nombre de crédits immobiliers octroyés ainsi que les conditions de financement, à la fois pour des clients particuliers souhaitant acheter du résidentiel et pour des clients institutionnels positionnés sur de l’immobilier d’entreprise.

Les expertises impactent la valeur de reconstitution des SCPI. Pour rappel, celle-ci correspond à la somme qui devrait être payée aujourd’hui par les associés pour reconstituer le patrimoine à l’identique (incluant les actifs financiers). Elle est mise à jour au moins une fois par an, à la suite d’une expertise immobilière des actifs réalisée par des experts immobiliers indépendants.

En effet, le prix de part d’une SCPI à capital variable est fixé réglementairement par la société de gestion dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution*.
 

Le mécanisme de fixation du prix de souscription d’une SCPI à capital variable

*Valeur de reconstitution = valeur vénale des actifs + frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI.

Le prix de part d’une SCPI peut en effet évoluer à la hausse comme à la baisse. Pour les investisseurs, un marché baissier peut être synonyme d’opportunités dans le cadre d’une détention à long terme.

Baisse du prix de parts de SCPI : de nouvelles opportunités à saisir

La baisse du prix des parts de SCPI n’est pas forcément une mauvaise nouvelle.

SCPI : un investissement long terme

Par ailleurs, il est important de se rappeler que l’investissement dans les SCPI doit s’envisager sur le long terme (l’horizon de placement recommandé est de 9 ans). De fait, la performance de ce type de placement se mesure sur plusieurs années.

Les SCPI sont avant tout des produits de rendement, dont l’objectif est de délivrer un rendement potentiel régulier. Le taux de distribution des SCPI en 2023 était de 4,52% (source ASPIM). Rappelons que détenir des parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, actifs de santé, logistique, etc.) afin de le louer à des entreprises en contrepartie d’un loyer indexé sur l’inflation. Grâce au recouvrement des loyers, la SCPI distribue de potentiels dividendes aux associés, au prorata du nombre de parts qu'ils détiennent.

Il n’est donc pas question de paniquer : le marché immobilier connaît certes des fluctuations, mais celles-ci ne doivent pas être craintes et peuvent s’envisager comme une nouvelle opportunité d’investissement pour les nouveaux entrants.

Baisse des prix et augmentation du taux de distribution

Une réduction du prix des parts de SCPI a pour effet d’engendrer une augmentation mécanique du taux de distribution** (indicateur qui mesure la rentabilité annuelle d'une SCPI). Dans les faits, si les distributions en euros par part restent stables et que le prix de souscription baisse, alors le taux de distribution augmente. Ainsi, les nouveaux associés bénéficient d’une meilleure rentabilité.

Sur quel type de SCPI faut-il miser en 2024 ?

Faut-il continuer à miser sur les SCPI ? La réponse est oui, dès lors que cet investissement est réalisé dans le cadre d’une diversification de son portefeuille et sur un horizon long terme. On peut notamment privilégier les thématiques suivantes :

• Le bureau de demain : l’évolution des usages et la relative obsolescence des parcs immobiliers européens accélèrent l’émergence d’une nouvelle demande axée sur les services, l’agilité, et une plus grande qualité de vie au travail. Le bureau a affiché des corrections de valeur supérieures à la moyenne.
• La santé en cœur de ville qui répond aux enjeux du vieillissement de la population et au besoin croissant d’accès aux soins de nos sociétés européennes.
• La logistique : l’essor de l’e-commerce et des nouveaux modes de consommation nécessitent des structures adaptées allant de grands entrepôts situés sur des axes de transport majeurs à de plus petites surfaces pour assurer la logistique du dernier kilomètre.
• Les métropoles régionales : ces territoires semblent de plus en plus attractifs à la fois pour les entreprises qui cherchent à se développer et les particuliers en quête d’un meilleur cadre de vie. Des besoins immobiliers existent donc sur toutes les typologies qui composent une ville.

De manière générale, la baisse du marché immobilier doit être envisagée comme un moyen d’investir dans des SCPI en Europe dont les prix sont désormais au plus proche de leur valeur actuelle.

Vous êtes un peu perdu parmi toutes les possibilités existantes ? Pour faire le bon choix, on peut se tourner vers des spécialistes en gestion de patrimoine. Autre possibilité : prendre contact avec l’un de nos conseillers, pour un accompagnement 100% personnalisé !

Pour rappel, investir comporte des risques notamment de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. C’est aussi un placement de long terme dont la durée recommandée est de 9 ans. Enfin la SCPI est un produit non coté présentant une liquidité moindre.

**Taux de distribution : c’est la division de la distribution brute avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versée au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N