Immobilier : retour sur une année agitée

Dès le début de la crise sanitaire, vous avez été nombreux à nous interpeller lorsque tous les indices boursiers étaient dans le rouge. Nous avions alors rédigé un premier article qui démontrait que l’immobilier était moins sensible aux variations de la bourse que beaucoup d’autres produits. Il est vrai que le secteur a également connu des variations ces cinquante dernières années. Dans ce contexte particulier, l’immobilier a connu une valorisation constante, comme le suggère l’évolution du prix du m² en France et le nombre de transaction, et les SCPI ont pour la plupart réussi à tenir le cap même si la rentabilité de certaines a pu osciller.

🌊 Une 2^e vague, et peut-être une 3^e…

Le deuxième confinement en France n’a pas entièrement stoppé l’activité économique comme cela avait été le cas en mars 2020. Les entreprises et leurs salariés se sont adaptés aux mesures gouvernementales et ont modifié leurs habitudes de travail. Même si le télétravail était préconisé, les différents locataires de nos biens immobiliers ont souvent choisi d’adapter leurs comportements et d’investir autrement les immeubles.

Tous les secteurs sont touchés par cette crise sans précédent, mais le sont inégalement tant lors de la 1^ère que de la 2^ème vague. L'analyse sectorielle de La Française REM (qui gère la plupart de nos SCPI) de l’irruption de la Covid-19, que nous vous avions relayée en mars 2020, montrait déjà que les secteurs du tourisme et des loisirs seraient les plus durement touchés tandis que la capacité des commerces à rebondir dépendrait de l’orientation des biens proposés. Néanmoins, le parc des actifs gérés par les SCPI que Moniwan distribue est particulièrement orienté sur de la location de bureaux. Moins exposés, ces actifs sont davantage résilients et pérennes pour affronter les nombreux rebondissements de cette crise sanitaire.  

Malgré la crise et les aléas des différents actifs qui composent les SCPI, le taux de recouvrement en France est de 80% sur les 3 premiers trimestres de l’année 2020. Pour les SCPI distribuées sur Moniwan.fr, on atteint des taux de recouvrement proche des 92%, un taux cohérent avec celui des années précédentes.

🚧 De nouveaux modes de travail

Si la mise en place du télétravail à grande échelle, de mars à mai 2020, a conduit beaucoup de spécialistes à le considérer comme le futur du secteur tertiaire, c’était sans prendre en considération l’opinion des télétravailleurs ! Ils étaient 7% avant la crise, et même si cette pratique s’est généralisée, elle ne touchait que 15% des travailleurs trois mois après la fin de la crise. Le télétravail a rapidement montré sa résilience… et ses faiblesses : sentiment d’isolement, obligation d’autonomie, disparité dans les conditions de travail, baisse de motivation et donc de productivité sur le long terme. Il s’agit alors de trouver un équilibre entre le télétravail et les déplacements dans les bureaux. Pour le bien-être de l’entreprise, il est important qu’une cohésion de groupe puisse se créer, ce qui est rarement facile via des outils de visioconférence.

Le premier confinement a permis à beaucoup d’entre nous de se rendre compte que nos habitudes ne nous satisfaisaient pas pleinement. Le télétravail est alors envisagé pour améliorer notre qualité de vie, en choisissant par exemple de changer de résidence, pour parfois s’éloigner des centres-villes afin de bénéficier de plus d’espace. L’équilibre entre télétravail et présentiel prend alors tout son sens, l’espace de bureau est utile, mais doit être repensé.

Cette période a donc vu la légitimation des tiers-lieux : des zones de travail collaboratif, de co-working ou de location d’espaces de travail pour profiter de l’émulation des autres travailleurs. Épargne Foncière a, de cette manière, loué un de ces immeubles emblématiques à Newtown Square, un espace de coworking à Paris Montparnasse. Salles de réunion, bureaux partagés et individuels, lieux de cohésion, ces espaces de coworking sont pensés pour stimuler la productivité et inviter les individus qui le souhaitent à découvrir un nouveau concept de travail. Épargne Foncière a également dans son parc immobilier un espace de coliving à Marseille : Babel Community.

Par ailleurs, les mesures gouvernementales en vigueur, et le protocole sanitaire auquel répondent toutes les entreprises demandent de l’espace. Nombre de mètres carrés par travailleur, espace séparant deux salariés, port du masque obligatoire dans les open-spaces : les mesures sont nombreuses et nécessitent une réorganisation de l’espace de travail pour qu’il coïncide avec celles-ci.

Nous assistons à un réaménagement de l’espace de travail, une réinvention du bureau qui devient également un lieu de partage et de convivialité, qui s’adapte aux besoins des entreprises et de leurs salariés.

Pour autant : le télétravail ne diminue pas la surface nécessaire à l’entreprise puisque chaque salarié a toujours son propre bureau. En France, si l’on tend à atteindre 50% de télétravail dans le futur, cela ne voudra pas dit que 50% de la surface des bureaux ne sera pas utilisée. Seul le hot desking (le fait de ne pas avoir de bureau propre à chaque salarié, mais un bureau utilisé par plusieurs salariés à tour de rôle selon leur présence) permettrait de réduire effectivement les surfaces. En effet, le principe de hot desk n’est pas envisageable dans ce contexte sanitaire, et il n’est pas assuré que les travailleurs accepteront de ne plus avoir un espace personnel et dédié sur leur lieu de travail.

🚅 Et après ?

L’autre point important dans l’investissement des actifs des SCPI, c’est leur empreinte écologique. Pour coïncider avec leurs valeurs RSE, de plus en plus d’entreprises cherchent des espaces de travail qui sont en accord avec leurs valeurs. Ce n’est pas le cas uniquement pour les bureaux, mais aussi pour les commerces, les entrepôts, et également pour les résidences gérées. Cette envie s’est accentuée avec le confinement qui a permis à bon nombre d’individus de prendre conscience de leur impact écologique. Désormais, on ne cherche plus seulement à consommer juste, on veut également que notre épargne soutienne cette transition écologique et économique. Quoi de mieux pour se faire que de se diriger vers des produits de SCPI qui sont labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable), comme LF Grand Paris Patrimoine : choisir la rentabilité et l’engagement ISR n’est pas antinomique.  Néanmoins, cette SCPI comme toutes les autres n’est pas garantie en capital, et son rendement peut varier à la hausse ou à la baisse.

Les SCPI distribuées par Moniwan sont sélectionnées avec beaucoup d’attention. La crise sanitaire n’a pas changé les stratégies de nos SCPI qui ont déjà investi dans des actifs situés dans des lieux incontournables et stratégiques qui sont au cœur des nouveaux pôles organisationnels. Les locataires des immeubles sont eux aussi choisis de manière consciencieuse.

Le choix d’une forte diversification, par ailleurs structurelle, permet aux SCPI La Française distribuées par Moniwan de trouver un équilibre : bien qu’investissant uniquement les immobilier, les SCPI reposent sur des nombreux bâtiments, de nombreux locataires, et selon les SCPI des types d’actifs différents, situés à dans des zones différentes.

Les investissements, supérieurs à 1,5 milliard d’euros en cette année 2020, n’ont pas diminué malgré le contexte sanitaire. Le choix de diversifier ses actifs ou d’en acquérir davantage afin de poursuivre la stratégie engagée par la SCPI permet de continuer d’innover et d’être attentif dans la méticuleuse sélection des biens immobiliers.

🌍 En conclusion

Le secteur immobilier conserve son attractivité : il ne faut pas voir le télétravail comme un outil qui va mener à sa perte l’immobilier de bureaux, mais plutôt comme l’opportunité d’innover et de repenser ces espaces de travail. Les SCPI de bureaux ont d’ailleurs été moins impactées que celles davantage concentrées sur des locaux commerciaux, en plus de bénéficier de la diversification de la SCPI. Le début de l’année 2021 signe l’entrée dans une nouvelle phase de mutation du secteur, qui avait été anticipé déjà avec la création d’espace de coworking mais aussi grâce aux innovations largement mises en avant.

Source : cette analyse est principalement issue de « Revenu des marchés immobilier, 3^ème trimestre 2020 » (novembre 2020, La Française)