Immobilier : comment devenir multi-propriétaire ?

Acheter un ou plusieurs biens immobiliers, un rêve partagé par de nombreux Français ?
Selon le baromètre Procivis-Harris Interactive de 2023, mené en partenariat avec la Fondation Jean Jaurès, 61% des Français non-propriétaires affirment que l’accès à la propriété est une priorité pour eux. Et les jeunes ne sont pas en reste.

D’après une étude YouGov réalisée auprès des 18-34 ans, 1 jeune sur 2 souhaite investir dans l'immobilier dans les 5 prochaines années. 70 % d’entre eux considèrent même l’accès à la propriété comme un objectif de vie incontournable.

Malgré la croissance continue des prix de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt, le désir de devenir propriétaire (qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif) ne faiblit pas dans la population française. Mais quelles stratégies faut-il mobiliser si l’on souhaite devenir propriétaire, voire multi-propriétaire ? De manière générale, comment investir dans le secteur de l’immobilier ?

On fait le point dans cet article pour approfondir les possibilités de devenir multi-propriétaire.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Ce n’est pas pour rien qu’on qualifie l’immobilier de valeur refuge, c’est-à-dire un investissement qui se caractérise par sa sécurité en cas de tensions économiques. 

Il s’agit en effet d’un actif tangible et stable, qui tend à évoluer de manière régulière sur le long terme. D’autant que, avec une demande immobilière qui va croissant, les prix ont tendance à augmenter au fil du temps, ce qui permet de réaliser une plus-value en cas de revente. 
Par ailleurs, l’investissement immobilier permet de diversifier son portefeuille d’actifs et de lisser les risques de pertes. 

Mais tous les investissements immobiliers ne se valent pas !

Avant de devenir propriétaire, il est important de bien calculer sa capacité d’emprunt et de prendre en compte différents critères surtout dans une démarche pour devenir multi-propriétaire. Citons notamment :  

• La situation géographique du bien (proximité des commerces et des transports en commun, etc.) ; 
• La qualité du bien (entretien, isolation, etc.) ; 
• Les éventuels travaux à prévoir ; 
• L’agencement des pièces ; 
• Les charges de copropriété. 

Devenir multi-propriétaire, un rêve accessible ?

L’achat de plusieurs biens immobiliers peut paraître difficilement accessible. Pourtant, il n’est pas nécessaire d’être riche pour accéder à la multipropriété.

En effet, l’investissement immobilier bénéficie de ce qu’on appelle l’effet de levier, c’est-à-dire un mécanisme qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement (et, in fine, augmenter son capital sur le long terme). Dans le cadre d’un investissement locatif, on parle aussi d’autofinancement, c’est-à-dire que les loyers perçus permettent de couvrir les mensualités de crédit. On investit donc sans fournir aucun effort et cela permet d’être multi-propriétaire.

A cet égard, la location meublée constitue une bonne solution de financement. En effet, les revenus locatifs générés par ce type d’investissement sont généralement plus élevés que ceux issus des locations nues (voir plus bas). Le régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) permet ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. 

Dans les faits, mieux vaut être d’abord propriétaire de sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement locatif. Cependant, chaque cas est particulier : n’hésitez donc pas à vous rapprocher de votre banque pour obtenir des informations personnalisées. 

Différentes solutions pour investir dans l’immobilier et devenir multi-propriétaire :

1. Acquérir sa résidence principale

L’achat de sa résidence principale ne consiste pas simplement à se mettre un toit sur la tête. C’est aussi une manière de réaliser un investissement patrimonial, même si l’on ne perçoit pas de revenus directs sur l’actif détenu. C’est généralement la première étape pour lancer une démarche de multipropriété.

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il reste dans les faits vivement conseillé. Un minimum de 10% du prix de vente est généralement attendu par les banques, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20 % ou plus du prix du bien est un véritable atout pour bénéficier de conditions de prêt avantageuses. Ainsi, l’apport financier permet de faire baisser le taux d’endettement et de diminuer les taux d’intérêt et d’assurance emprunteur.

Au moment d’étudier votre dossier, la banque va examiner l’ensemble de vos revenus et de vos charges fixes pour déterminer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximal que vous pourrez rembourser sans vous mettre en difficulté. Depuis janvier 2021, le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande un taux d'endettement maximum de 35%, assurance de prêt comprise.

2. Réaliser un investissement locatif en location meublée (sous le statut LMNP) pour devenir multi-propriétaire

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle, dite LMNP, est particulièrement intéressant pour les investisseurs. Les revenus locatifs sont en effet considérés comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), qui bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus issus de la location nue.

En fonction du régime choisi, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs, ou de déduire les charges liées à l’exploitation du bien ainsi que les amortissements.

En pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux petites surfaces (studios, T2…) situées dans les grandes villes ou les villes étudiantes et idéal pour devenir multi-propriétaire par étape

• Zoom sur l’investissement Pinel : L’investissement locatif en loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement dans les biens immobiliers neufs. Il s’applique jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle il prendra fin. Plusieurs conditions sont à remplir : le bien doit être situé dans une zone de tension locative, et celui-ci doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. Le locataire choisi ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d'impôt de 9%, 12% ou 14% du montant du bien immobilier.

3. L’immobilier pierre-papier pour investir facilement

L’immobilier dit « pierre-papier » est un type d’investissement qui consiste à investir dans des parts d’une société, par opposition à l’investissement dans un bien physique et ainsi poursuivre dans cette démarche d’être multi-propriétaire.

On distingue :

• Les SCPI : ces sociétés civiles de placement immobilier permettent d’acquérir des parts d’une société qui investit dans l’immobilier (commerce, bureaux, santé, logistique, etc) et de percevoir des loyers. Celles-ci sont accessibles en direct ou via une assurance vie. La durée de placement recommandée est de 9 ans.
• Les OPCI : les organismes de placement collectif en immobilier sont des actifs détenus au sein d’un contrat d’assurance vie. Ils sont investis en majorité dans l’immobilier physique, mais aussi pour partie dans des placements financiers. 
• Les SIIC : les sociétés d'investissement immobilier coté ont la particularité d’être cotées en bourse. Pour investir dans une SIIC, il faut donc en acheter des actions, via un compte titres ordinaire ou une assurance-vie. 
• Le crowdfunding immobilier : il s’agit d’un mécanisme de financement participatif qui consiste, pour un investisseur, à prêter de l’argent à un promoteur immobilier pour percevoir des intérêts. Le crowdfunding immobilier est accessible en ligne, via des plateformes dédiées.