Comment choisir la bonne SCPI ?

Pour sélectionner une SCPI à capital variable qui vous convient, il faut étudier plusieurs paramètres :

• le capital de la SCPI (société civile de placement immobilier),
• son patrimoine,
• sa performance,
• les frais associés…

Mais il faut également se pencher sur la société de gestion.

Rappelez-vous aussi qu’il existe un risque de perte en capital, que les performances passées ne présagent pas des performances futures, que la revente des parts peut être plus ou moins facile en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et qu’il s’agit d’un placement avec un horizon de 9 ans.

Le capital de la SCPI

La taille de la SCPI (sa capitalisation) vous donne pas mal d’informations. Par exemple, plus la SCPI est de taille "importante", meilleure est la dilution du risque locatif.

La liquidité de la SCPI doit également être vérifiée, à travers le marché des parts et notamment le nombre de parts en attente de retrait. Lorsque le marché des parts est fluide, les nouvelles souscriptions absorbent les parts en attente de retrait.

Enfin, l’évolution du prix de souscription et de la valeur de son patrimoine sont des indicateurs de la stabilité de la SCPI au cours des années.

Le patrimoine

Afin de bien sélectionner et avant d'investir dans une SCPI, il est important d’avoir une photographie des compositions géographiques et sectorielles du patrimoine immobilier.

Le nombre d’immeubles et de locataires permet de connaitre la taille du portefeuille de la SCPI et des immeubles pris individuellement, et participe à la mutualisation du risque locatif.

Le taux d’occupation renseigne sur le taux de remplissage de la SCPI, calculé en fonction des loyers (taux d’occupation financier) ou en fonction des surfaces (taux d’occupation physique).

À noter, les modalités de calcul du taux d’occupation physique, spécifique à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI..

Le pourcentage des recettes locatives des premiers locataires permet de lire la concentration des loyers de la SCPI. Schématiquement, si le 1er locataire représente 90 % des loyers de la SCPI, il y a un risque si ce dernier était amené à déménager.

La durée des baux est un indicateur intéressant, mais pas toujours disponible. Il permet d’anticiper les départs voire les renégociations des locataires.

Soyez donc attentif sur le choix de votre investissement immobilier et prenez le temps d’analyser le patrimoine de chacune des SCPI. Le marché immobilier est vaste mais vous vous rendrez vite compte de la qualité de votre SCPI en passant en revue son patrimoine.

La performance : les revenus

La performance d’une SCPI et son historique (ou taux de distribution*) sur la valeur de marché doivent être bien entendu analysés.

L’historique de la distribution de revenus : la SCPI ne distribue pas forcément chaque année la même somme d’argent à ses associés.

Il est intéressant de voir si les anciennes distributions annuelles restent proches, pour évaluer la stabilité du revenu sur les dernières années. L’évolution de la distribution annuelle peut permettre dans certains cas de juger de la liquidité de la SCPI.

Les frais

Les frais de souscription sont réglés à l’achat et inclus dans le prix de la part.

Les frais de gestion : la société de gestion se rémunère chaque année pour la gestion du patrimoine de la SCPI, au même titre que l’on paierait une agence immobilière qui gèrerait un appartement. Toutes les SCPI ne pratiquent pas les mêmes frais.

Il en est de même des frais de cession, d’acquisition et de suivi et pilotage des travaux.

La société de gestion

L’historique, la notoriété sur le marché et la capitalisation globale peuvent être des indicateurs de savoir-faire en matière de gestion de SCPI.

Dans le cadre d’une SCPI qui a vocation à investir à l’étranger, la société de gestion doit avoir les prérequis pour développer une telle stratégie de gestion en dehors de son marché domestique.

Vous l’aurez compris, choisir la bonne SCPI pour investir dans la pierre-papier requiert de prendre en considération plusieurs facteurs ! Ces quelques recherches vous permettront de prendre une décision éclairéequant au choix de votre SCPI et de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement.

*Nouvelle réglementation ASPIM : le taux de distribution est la division de la distribution brute avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.